TiensTiens

Vanuit de Stad kregen we de vraag of er ook iets positiefs gezegd zou worden over de Beleidsnota Wonen van schepen Karin Temmerman, na kritische acties als Freeliving en allerhande jarenlange kritieken op de erbarmelijke huisvestingssituatie in Gent en zijn 19de eeuwse gordel… Wij hanteren dan ook loyaal het principe “U vraagt, wij draaien” en brengen een constructieve kritiek over naar de Stad. Met de deur in huis vallen, is daarvoor altijd de beste manier om de kernboodschap over te brengen, kwestie van elkaar niet voor de gek te houden en duidelijkheid als eerlijkheid te beschouwen!

(Foto: Freddy Willems)
Karin Temmerman

De meest positieve punten zijn de volgende:

• Wat ons het meest aanspreekt in de beleidsnota is de erkenning van het enorme kwaliteitsprobleem overheen de hele stad (en vooral in de 19de eeuwse gordel) dat- gestaag- zal worden aangepakt. De studie over de woonkwaliteit op de private huurmarkt door de Ugent, vormt hiervan de grondslag. Een vierde en meer woningen voldoen niet aan de Vlaamse Wooncode. 19% van de woningen met kwaliteitsproblemen is hardnekkig, wat veel is! De preventieve screenings hebben het ook gehaald, nadat duidelijk werd hoe belangrijk die zijn zoals we vorige legislatuur in het Rabot en de Brugse Poort hebben gemerkt.
• De sancties gekoppeld aan de hardnekkige weigering van verhuurders iets te doen aan kwaliteitsverbetering van hun eigendom, zijn terecht.
• Een derde positief punt is de intentie het huurrooster te gebruiken, maar zwaaien met een onafdwingbaar instrument is allerminst imponerend. Toch zal dit verder worden uitgewerkt tot een instrument om de prijs-kwaliteitregulering op de private huurmarkt te garanderen. Dit kan alleen maar toegejuicht worden. Ook het werken met huursubsidies voor de huurders, samen met stimuli voor verhuurders in de vorm van renovatiepremies is een progressieve stap.
• Een vierde positief punt is de intentie meer sociale woningbouw te realiseren. Ook hier ontbreken aantallen, maar na de rampzalige output de twee vorige legislaturen, ondanks beloftes zoals 2000 nieuwe sociale woningen waarvan er maar een 200-tal gerealiseerd werden, zijn we blij dat hier schot in de zaak komt. De intenties in de beleidsnota zijn positief: “Door in alle woonprojecten vanaf 50 woningen 20% sociaal wonen te voorzien, maken we gronden vrij om versneld sociale woningen te bouwen die de mensen met de grootste woonnood tegemoet komen. Op deze manier moet het aanbod in Gent op relatief korte termijn een heel stuk uitgebreid worden…” Dit is zeker ook noodzakelijk voor de meer dan 6000 (circa) op wachtlijsten. Het zal nog enkele legislaturen duren om deze lijst weg te werken. Ondanks het nieuw financieringssysteem dat sinds begin 2008 van kracht is voor sociale huurwoningen van sociale huisvestingsmaatschappijen, dat de SHM’s meer ademruimte biedt om terug te kunnen bouwen doordat het verlies bijgepast zal worden wanneer de huurinkomsten de kosten niet kunnen dekken, moet men dit nieuwe financieringssysteem niet gaan idealiseren. Er blijven lacunes aanwezig die bijvoorbeeld duurzaam bouwen niet stimuleren; wat toch een noodzaak wordt vanuit de stijgende energiekosten waarmee vooral de meest kwetsbare groepen geconfronteerd worden.
• Een actief gronden-en-pandenbeleid, waarvoor het AGSOB ook mee instaat, is noodzakelijk! Dit is een goeie maatregel die de functie van het AGSOB eindelijk gestaag ombuigt naar een meer ‘publiek bedrijf’.
• Iets wat niet in de beleidsnota staat, maar wel sterk is, is dat Gent als eerste gemeente in België werk gaat maken van de controle en beboeting van verhuurders die hun pand te huur stellen zonder dat de huurprijs en de gemeenschappelijke lasten op de affiche staan. Gent zal het politiereglement hiervoor aanpassen. Dat was een wijziging in de huurwet van begin vorig jaar om voor meer transparantie op de huurmarkt te zorgen en om discriminatie tegen te gaan. Maar elke gemeente kon kiezen of ze dat ook daadwerkelijk gingen doen. Gent nu wel, als eerste en enige stad.
• Last but not least: De lange tocht om tot de erkenning te komen van “sociale verdringing” in de wijken, en de link met stadsvernieuwing, is ECHT positief. Meteen wordt hieraan de intentie gekoppeld zogenaamde “transitwoningen” te realiseren bij de renovatie of kwaliteitsverhoging van woningen in de 19de eeuwse gordel. Bij een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring van de huurwoning gaat men nu ook oog hebben voor de zittende huurder, dat hij - na de werken - ofwel kan terugkeren naar de huurwoning zonder dat de huurprijs stijgt ofwel dat de stad zal zorgen voor een doorstroming, en dat hierbij ook de nood- en transitwoningen worden uitgebreid. Toch blijft deze erkenning wat in gebreke doordat de vraag de kop opsteekt hoe met sociale verdringing gaat “meten”. Een dergelijke omgevingsanalyse en monitoring zou ten grondslag moeten liggen aan de bepaling van het aantal ‘transitwoningen’. Misschien is er veel meer sociale verdringing dan er wordt toegegeven of weet men het niet exact, waardoor de formulering ‘zoveel mógelijk’ verdringing voorkomen in een ander daglicht komt te staan.

En toch? … Enkele bemerkingen op de ‘paarse’ woonbeleidsintenties…

• Niettegenstaande wij verheugd zijn dat het woonkwaliteitsprobleem in Gent ‘eindelijk’ ten gronde erkend wordt, wijzen wij nogmaals op de erbarmelijke woonsituaties aan de onderkant van de koopmarkt; mensen die een huis kochten maar geld ontberen om verdere investeringen te doen om de kwaliteit te verbeteren of op peil te houden. Door het ingebedde ideologische geloof in “ieder een eigen huis”, en het daaraan gekoppelde beleid van fiscale tegemoetkoming om kopen te stimuleren, stapelen ook hier problemen zich op die veelal genegeerd worden.
• “De Stadsvernieuwing” blijft een zwaktebod, vergeleken met de Brugse Poort bijvoorbeeld en Bruggen naar Rabot; die laatste was trouwens al een stuk minder ambitieus dan de eerste. Zowel de inzet, het kader als de fondsen zijn minimaler. Bovendien is de beperking tot Dampoort/ Sint Amandsberg en Ledeberg (Ledeberg Leeft) een los schot vergeleken met de ernst van de woonproblematiek ook in andere buurten. Een bijkomende vraag is of de nu reeds gedane projecten “af zijn”? Wat als daar terug sociale verdringing ontstaat? Bovendien is niet elke stadsvernieuwing toe te juichen. Megalomane stadsvernieuwing genre ‘Oude Dokken’ maakt deel uit van ‘old boys’-stadsvernieuwing, waarbij kwaliteit, sociale rechtvaardigheid en duurzaamheid moeten wijken voor financiële bekommeringen en grootschaligheid waarbij vooral private investeerders de bovenhand halen.
• “Het AG SOB stuurt aan op sociale woningbouw via grondenbeleid”. Op zich is dit een stap in de goeie richting! (het werd trouwens eens tijd dat dit (semi-)publiek bedrijf eens iets deed voor ‘hét publiek’). Het zou mooi zijn als het AG SOB inderdaad wordt ingezet om gronden te verwerven, deze in te zetten voor de ontwikkeling van sociale huisvesting, en om het democratische beheer over de gronden te vergroten. Dit zal echter niet zonder slag of stoot kunnen gebeuren. Het AG SOB wordt op dit moment in de eerste plaats ingezet om van Gent een verleidelijke plaats te maken voor bedrijven als Ikea en projectontwikkelaars die zich richt op diegenen die geld hebben. Vraag is of een AG SOB, als stadsbedrijf waar democratie en transparantie niet echt de sterkste kant zijn, wel ooit zal kunnen ingezet worden om een sociaal woonbeleid te voeren. Het blijft een open vraag, niettegenstaande dit een ommekeer is na zoveel jaren alleen voor private investeerders te functioneren.
• Leefbaarheid bevorderen via sociale mix. De "gezonde sociale mix" leidt ertoe dat men bij elk sociaal woonproject ook ruimte gaat reserveren voor private ontwikkelaars. Hiervoor is geen enkel zinnig argument te bedenken. Arme mensen worden er niet beter van dat naast hun deur een rijke mens woont. Ruimte reserveren voor sociale woningen in private projecten is dan weer wel een goed idee, sociale mix heeft hier niets mee te maken, wel het feit dat er nood is aan meer sociale woningen.
• Budgetwonen en sociale kavels: Deze initiatieven maken deel uit van de ‘paarse ideologie’ in deze nota. Om maar te zeggen waar het op aan komt; dit zijn typische middenklasse maatregelen. In een tijdperk waar budgetten schaars zijn, stellen we ons de vraag of dit prioritair is voor een stedelijke overheid? Het maakt deel uit van de overtuiging van sociale mix; trek de middenklasse naar de wijken, als ‘nog-niet-Gentenaars’, om de problemen van de Gentenaars in de 19de eeuwse gordel op te lossen…Dit heeft meer te maken met een tekort aan inkomsten van steden, waardoor ze financieel sterkere groepen willen aantrekken om meer geld in het laadje te brengen, (vanuit de retoriek rond “de stadsvlucht keren!”) dan met het op zijn kop staande discours omtrent “sociale mix”.
• Professioneel verhuurbedrijf. Schepen Temmerman stelt zich tot taak om schaalvergroting in de private huursector te ondersteunen. Eén van de doelstellingen is om te streven naar "voldoende rendement" voor de eigenaar. Wat betekent 'voldoende rendement'? In deze context betekent het dat investeren in huurwoningen voor professionele investeerders meer moet opbrengen dan investeren in iets anders. Is dit de perverse logica waar een overheid in moet meegaan? Een logica waarin iets pas verwezenlijkt wordt wanneer het meer opbrengt dan iets anders? Wanneer de stad Gent hiermee doorgaat moet ze goed beseffen dat ze de groeiende kloof tussen rijk en arm een flinke duw in de rug geeft..
• Kraakpanden voorkomen en de strijd tegen verkrotting. Schepen Temmerman beschouwt krakers als een probleem i.p.v. als een symptoom van een probleem. Ze wil zelfs zover gaan om 'gespecialiseerde organisaties' in te zetten om tijdelijke verhuur te organiseren zodat er geen leegstand ontstaat. In de praktijk betekent dit dat de stad Gent een bedrijf inhuurt om bewoonbare gebouwen te bewaken zodat er toch maar niemand in zou gaan wonen (tenzij natuurlijk iemand die zorgvuldig door het bedrijf is geselecteerd). De stad Gent heeft momenteel al verschillende van zulke overeenkomsten afgesloten met het bedrijf "Lancelot vastgoedbescherming". Hier plaatst de schepen sociaal beheer en controle (met professionele ingehuurde bedrijven die zorgen voor het beheer en de controle) duidelijk boven sociale emancipatie. Ook de verkrotting en zelf huisjesmelkerij bestrijden is nobel en noodzakelijk. Dat daarbij gedacht wordt aan tijdelijke huisvesting, is des te positiever. Toch vragen we ons af waar de mensen zonder papieren en de Roma zitten in dit verhaal? Is de uitbreiding van tijdelijke opvang ook voor hen?
• Betaalbaarheid voor wonen vrijwaren voor iedereen. Gent is een voorloper op het vlak van de verkoop van overheidsgebouwen, een trend waar nu ook de federale regering gretig op inpikt. Al van voor 2000 heeft de Gentse dienst Facility Management-Patrimonium baanbrekende overeenkomsten gesloten met het CIB voor de verkoop van diverse stadseigendommen. Enige schizofrenie is de Gentse paarse coalitie niet vreemd. Enerzijds pleit ze voor betaalbare woningen… anderzijds verkoopt ze haar patrimonium aan de hoogste bieder en werkt de stijging van de vastgoedprijzen in de hand. Dat een koerswijziging niet voor morgen is, blijkt uit de verkoop via het CIB van tien woningen boven de nieuwe parking Ramen. De woningen kunnen dankzij het CIB aan een zo hoog mogelijke prijs verkocht worden: voor de rijwoningen (die CASCO zijn, en dus nog moeten ingericht worden) is de richtprijs 235.000 euro (met 21 procent BTW op het gebouw); voor de kleinere appartementen 185.000 euro, voor de grotere 310.000 en het duplexappartement 225.000 euro (plus 21 procent BTW).
• Niettegenstaande budgetten voor de verbetering van de woonkwaliteit worden opgesomd en meer sociale woningen gebouwd zullen worden, zijn concrete “aantallen” en “streefcijfers” en een tijdsgerelateerde planning met lange termijn- en korte termijndoelstellingen helemaal afwezig.

Samengevat:

“Iedereen heeft recht op een comfortabele en betaalbare woning in een gezonde leefomgeving.”, zo stelt de Beleidsnota Wonen. Er worden daarbij sterke stappen gezet in de goeie richting; een tendens die je zelfs in andere steden niet meteen ziet. Deze sterke accentverschuivingen willen we dan ook nogmaals in de verf zetten. We zijn er ons ook sterk van bewust dat de Stad niet de enige verantwoordelijke actor is in een sociaal rechtvaardig woonbeleid! De volgende uitspraak van de Stad Gent is dan ook meer dan terecht: “Het zijn minimumvereisten om de bovenstaande ambities voor Gent waar te maken, want in de praktijk is er nog meer steun van bovenaf nodig om de gemiddelde woonkwaliteit op te krikken. Hier is de Stad Gent dus vragende partij op federaal en Vlaams niveau, waarbij we ons als stadsbestuur uiteraard ook als gesprekspartner opstellen om de knelpunten in de regelgeving en financiering mee op te zoeken en op te lossen.” Toch kunnen we ons niet ontdoen van de idee van ‘een paarse nota’ met sterke progressieve accentverschuivingen. Het kader blijft een “en-en verhaal” met het gevaar dat budgetwonen en sociale bouwkavels, samen met het private aanbodvergroting veeleer worden uitgevoerd dan sociale bouwprojecten en de progressieve maatregelen. De concrete cijfers en budgetten zijn aanwezig, maar aantallen en concrete streefdoelen op lange en middenlange termijn zijn de grote afwezigen in de nota Woonbeleid. Als uitgeleide willen we opmerken dat de Stad Gent altijd al een voortrekker is geweest van een geïntegreerde aanpak (zie: ROM-Project, Brugse Poort, aanpak van speelruimtes,…). We missen die geïntegreerde aanpak wat betreft de link tussen het Lokaal Sociaal Beleid en het Woonbeleid, die we toch noodzakelijk achten, wil men echt streven naar een woonbeleid afgestemd op de meest kwetsbare groepen.

PASCAL DEBRUYNE EN ELIAS VLERICK (VZW RADAR/TIENSTIENS)